sciencetalk

De huisprijzen zijn de afgelopen jaren gedaalt, wat mede bijdraagt aan de 'crisis' in Nederland.

Waarom doen we niet het volgende?

(cijfers zijn fictief en dienen puur ter illustratie)

1. De bank zet de huisprijzen terug naar het bedrag voor de crisis op deze markt. (Bijvoorbeeld uit het jaar 2000, om maar wat te noemen)

2. De bank garandeert je deze prijs. Het verschil tussen de opbrengst nu en dit bedrag wordt door de bank betaald (eigenlijk niet betaald, maar gedekt).

3. Een huis dat nu 200,000 waard is, zou dan 300,000 weer waard zijn.

4. Dit 'kost' de bank 100,000.

5. Dit levert de bank ook 100,000 op, aangezien dit huis nu dit bedrag waard is. Je kan het namelijk verkopen voor dezelfde 300,000 euro.

6. Probleem opgelost.

Waarom doen we niet het volgende?

Omdat banken de huizenprijzen niet bepalen en al helemaal niet betalen voor huizen.

Als je de huizenprijzen arbitrair met 50% verhoogt, dan worden ook de hypotheken 50% hoger en de hypotheeklasten 50% hoger - dat terwijl veel mensen al problemen hebben met (te) hoge vaste lasten.

Verder krijgen de banken 50% meer (twijfelachtig gedekte) hypotheekschulden, waardoor het financiële systeem nog instabieler wordt.

Als je in gat zit, moet je stoppen met graven; als je in een bubbel zit, moet je ophouden met er extra lucht in te blazen!

Ik begrijp dat banken de huizenprijzen niet bepalen.

Wat ik bedoelde, is dat als een organisatie, zoals de overheid of de nederlandse bank, een bepaalde waarde garandeerd, het ook deze waarde heeft.

De waarde is namelijk wat jij zegt dat het waard is. Dat blijkt uit het feit dat huizenprijzen hoger en lager kunnen worden.

Waarom zou hetzelfde huis 10 jaar geleden een ton meer waard zijn dan nu, als er hetzelfde tegenover staat? (namelijk het huis)

Maar je brengt ook een ander punt naar voren, wat inderdaad een goed punt is: de hypotheeklasten.

Als het probleem dan inderdaad is dat deze hypotheeklasten niet op te brengen zijn, geef ik mij gewonnen.

De waarde is namelijk wat jij zegt dat het waard is.

Dat klopt helaas niet; anderen moeten het ook met die waardebepaling eens zijn. Er zijn genoeg mensen die op dit moment vinden dat hun huis bijvoorbeeld € 400.000 waard is, terwijl ze dat bedrag er niet meer voor gaan krijgen bij verkoop.

Het is wellicht beter om 'waarde' te definiëren als wat anderen voor het huis willen betalen (ook dan kunnen huizenprijzen hoger en lager worden).

Wat ik bedoelde, is dat als een organisatie, zoals de overheid of de nederlandse bank, een bepaalde waarde garandeerd, het ook deze waarde heeft.

Als iedereen die organisatie vertrouwd en als iedereen zich houdt aan de (opgelegde) afspraken, dan zou zo'n systeem kunnen werken. We weten dat dat kan, omdat we al zo'n systeem hebben: de waarde van ons geld staat bij fiat vast.

Wat zorgt ervoor dat een euro een euro waard is? Helemaal niets, behalve dat we allemaal accepteren dat een euro een euro waard is en allemaal vertrouwen dat dat ook zo blijft (binnen bepaalde koersschommelingen). En als ons vertrouwen wegvalt, gaan we snel andere valuta (dollars?) gebruiken of ruilhandelen.

Stel nu dat er gezegd wordt: "een huis van € 200.000 is nu € 300.000 waard". Dat is hetzelfde als zeggen "€ 2 is nu € 3 waard", en alles - niet alleen de huizen - wordt dan 50% duurder. (Het zou neerkomen op een devaluatie van de munt.)

Het fenomeen kennen we wel in de economie: het heet een gegarandeerde minimumprijs.

De markt zegt; dit huis is 2 ton waard. De overheid zegt: nee hoor ! drie ton.

In zo'n geval ontstaat een melkplas, boterberg en nu dus huizenhoop.

De overheid moet al die belachelijk dure huizen opkopen, en niemand koopt er nog zo'n huis.

Wie profiteren er ? de huizenbezitters die hun huis willen verkopen. Zij krijgen een ton subsidie

Wie betalen er ? De belastingbetaler.

en wie ook ? degenen die een woning willen.moeten kopen. Die kost niet 2 ton (de marktprijs) maar 3 !

In die zin lijkt het nog niet eens zo'n gek idee. Want zo gaat het wel vaker met belastingconstructies:

de huizenbezitters proifteren het meest

De oplossing die Philos aandraagt zou niet alleen leiden tot devaluatie van de euro, maar is ook van tijdelijke aard.

Toevallig hoorde ik vorige week Harry Mens een oplossing aandragen. Banken kunnen blijkbaar onderling goedkoop geld lenen (rond de 1% rente). Ze vragen echter 5 tot 6% rente voor de hypotheek. Als ze in de probleemgevallen de rente voor de klant op hun eigen inkooprente zetten, dan maakt de bank weliswaar geen winst, maar ze hoeven ook niet een huis executair (lees met verlies voor bank en eigenaar) te verkopen. Mocht de markt weer aantrekken dan kan de bank de rente weer opschroeven. Zodoende kunnen mensen blijven wonen en is ook goed voor de economie.

Is zijn oplossing uitvoerbaar?

Ik denk dat als bekend wordt dat wanbetalers beloond worden met een drastische reductie in hun kosten dat dan opeens iedereen een wanbetaler wordt. Maar laten we er even vanuit gaan dat daarvoor een oplossing te vinden is.

Het enige wat de banken in dit voorstel zouden doen, is het verlies voor zich uit schuiven. Er komt immers een dag dat dat huis verkocht moet gaan worden - de bewoners gaan verhuizen of de hypotheek loopt af (het lijkt me sterk dat als de hypotheeknemer jarenlang niet aan z'n verplichtingen heeft kunnen voldoen, dat hij kan herfinancieren tegen dezelfde voorwaarden...) - en op die dag blijkt dat mensen die niet eens de rente konden opbrengen met een restschuld zitten. Wat moet de bank met die restschuld doen? Ook tegen 1% financieren, zonder onderpand? Dat gaat natuurlijk niet.

Tijdens dit hele verhaal wordt natuurlijk bekend dat de bank een bepaald deel van de hypotheken zo op 1% gezet heeft. Iedereen weet dan zeker dat dat slechte leningen zijn, en dat de bank op enig moment dat verlies gaat incasseren. Dat zal het vertrouwen in de bank dalen, terwijl het vertrouwen in banken in het algemeen al niet erg hoog is op dit moment...

Kortom, als de bank weet dat er verlies gaat komen is het beter dat verlies nu te nemen dan een onbekende tijd voor zich uit te schuiven.

De enige manier waarop dit plan zou kunnen werken is als de huizenprijzen weer gaan stijgen, waardoor bij verkoop de volledige hypotheek plus eventueel gemiste rente terugbetaald kan worden. Misschien dat Mens daarvan uitgaat, maar ik ben zo optimistisch niet.

De huisprijzen zijn de afgelopen jaren gedaalt, wat mede bijdraagt aan de 'crisis' in Nederland.

Klopt dit wel?

Het gaat momenteel wat op en neer, maar de gemiddelde prijs ligt nu wel wat lager dan een jaar of vier geleden.

De huizenprijzen dalen lichtjes, maar als de prijs van benzine daalt, zijn we juist blij.

Ik denk dat de daling van de huizenprijzen een gevolg is van de financieele crisis, niet de oorzaak.

De verminderde vraag naar nieuwbouw heeft wel een negatief effect op de bouwers, maar dit is meer een indirect gevolg van de crisis.

De vraag is vermindert omdat banken niet meer graag willen uitlenen, omdat ze getroffen zijn door de financiele crisis.

Ik zie het probleem niet zo. Jarenlang zijn de huizen enorm gestegen in prijzen, daar hoorde je nooit iemand over klagen. Generaties die juist in die jaren hun huis verkochten, konden enorm spenderen in hun 'golden age'.

Nu dalen de huizen, een beetje slechts, en is Leiden in last. Alleen de mensen die net op het grensje zaten qua hypotheek, komen nu in moeilijkheden. En iedereen met een beleggingshypotheek, maar ja die kochten heel veel aandelen met geleend geld. Ook daar hoef je geen medelijden mee hebben.

Ook vind ik het 'probleem' van mensen in een groot, nieuw koophuis die nu de lasten niet op kunnen brengen, niet te vergelijken met wat we de gehandicapten, bijstandskinderen en bejaarden in ons land aandoen.

Henk-Otto schreef: ↑do 26 apr 2012, 00:54
Ik zie het probleem niet zo. Jarenlang zijn de huizen enorm gestegen in prijzen, daar hoorde je nooit iemand over klagen. Generaties die juist in die jaren hun huis verkochten, konden enorm spenderen in hun 'golden age'.

Nu dalen de huizen, een beetje slechts, en is Leiden in last. ...

Je zegt het zelf al, mensen die nu net hun hypotheek hebben afbetaald kunnen niet van hun golden-age genieten omdat ze het huis niet kwijt kunnen.

De banken, de politiek, de mensen, hebben er voor gezorgd dat men zoveel in huizen heeft geinvesteerd.

Een paar jaar geleden zei iedereen tegen mij: ga naar de bank en vraag het maximale bedrag dat je kan krijgen voor een huis.

Want de huizenprijzen gaan toch niet naar beneden, ze gaan nooit naar beneden.

Gelukkig ben ik er niet ingestonken. Maar op een of andere manier hadden de bankiers het zo ver gekregen dat men altijd naar de hoogste hypotheek vroeg. Ik ken niemand die toen zei: wat als de huizenmarkt instort.

Buiten dat is het maximale lenen natuurlijk nooit handig. Als je nu het maximale leent en over een jaar raak je een baan kwijt, krijg je een kind, of wat dan ook waardoor inkomen minder wordt en/of kosten stijgen. Wat dan? Ga je binnen een jaar je huis weer verkopen? Dan moet je dus bijna de volledige kosten koper terug zien te verdienen met de verkoopprijs.

Toen wij een paar jaar terug ons huis kochten hebben we onszelf een max opgelegd: stel dat we binnen enkele jaren een kind krijgen (kosten stijgen) en een van ons tweeën gaat een dag minder werken; kunnen we het dan nog betalen? We hebben daarmee alsnog een mooi huisje kopen in een leuke buurt, dus waarom zou je meer lenen?

er zijn ook veel mensen erg rijk geworden van de huizenmarkt. Vooral bij het bouwen. Je bouwt het voor 2 ton, wooont er voor 5 jaar in en verkoop het voor 4 ton. Er zijn zo veel mensen rijk geworden bij ons in de buurt, en veel mensen wilden dat ook.

Huizen zijn jaren lang overgewaardeerd en gebruikt als belegging.

De onnatuurlijke prijsontwikkeling omhoog die lang aanhield, mede veroorzaakt door makkelijke leningen en de welbekende HRA, gaf de indruk dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen.

Er komt dan een moment waarop de huizenprijzen niet meer in verhouding staan tot de inkomens, of anders gezegd de inkomens niet meer garant kunnen staan voor de benodigde leningen.

De enige oplossing is dat huizenprijzen weer dalen naar een niveau dat de "echte" onderliggende waarde vertegenwoordigt. Dit zien we nu gebeuren en is een positieve ontwikkeling.

Uiteindelijk wordt wonen beter betaalbaar en blijft er meer geld over voor onze consumptie economie.

Tot die tijd zullen we de "crisis" moeten uitzitten, en kunnen we dit fenomeen ook als een oplossing zien in plaats van een probleem.