Sale/lease back van woningen en huurkoop

[sarek]

Ik heb het volgende idee.

Jaarlijks komen enige duizenden mensen in de problemen door dat ze de hypotheek niet meer kunnen betalen.

Zeker in economische crisistijd en met de dreigende maatregelen mbt. de rente aftrek in het vooruitzicht zal dit best nog wel vaker voorkomen.

Ik ben van mening dat dit zowel voor de getroffen individuen als voor de macro economie een slechte zaak is. Zelfs de betrokken bank loopt een niet onaanzienlijk risico op nadeel..

Daarom stel ik voor banken een wettelijke verplichting op te leggen tot het onder voorwaarden aanbieden van een sale lease back optie.

De bank wordt daarmee gehouden op de te executeren woning eerst zelf een bod te doen. Dat bod bedraagt ten minste een bepaald percentage van de WOZ waarde danwel de nog openstaande hypotheekschuld of iets daartussen in.

Laten we voor het gemak uitgaan van het gemiddelde tussen de hypotheekschuld en 90% van de WOZ waarde. Let wel, dan zou als de hypotheekschuld hoger is dus ook meer moeten worden geboden dan die 90%

Dit ligt overigens niet vast, aan deze variabelen is nog heel wat te sleutelen.

De bank is vervolgens gehouden de woning aan de huurder te verhuren op basis van de regels die gelden in het normale huurrecht.

De bank heeft het voordeel dat de lopende bron van inkomsten niet geheel wegvalt( in plaats van rente krijgen ze nu huur) en dat ze een goede kans heeft de woning binnen niet te lange tijd alsnog met winst weer te verkopen.

De tweede regeling die ik voorstel voor de verbetering van de woningmarkt is het invoeren van de optie naar iedere huurder toe om naar keuze voorzover hij wil en er geld voor heeft een bepaald bedrag bovenop de huur te betalen om daarmee een deel van de eigendom van de woning te verkrijgen.

Het exacte percentage dat de huurder verkrijgt per euro in relatie tot de waarde van de woning wordt wettelijk vastgesteld.

Zodra de huurder een percentage van de woning in eigendom heeft zal natuurlijk de huurprijs daaraan in zijn voordeel worden aangepast.

Als de verhuurder de woning verkoopt dan kan de huurder naar wens cashen of de reserve laten overzetten. Hij kan dit bij verhuizing ook doen. Dan wel cashen, dan wel de reserve meenemen naar het volgende huis.

De reserve kan natuurlijk ook worden gebruikt indien de huurder koper van het huis will gaan worden. Dan wordt de reserve afgeboekt op de koopprijs.

Ik denk dat de lopende reserve moet worden vastgesteld in procenten(of promilles) van de woningwaarde. Pas op het moment van meenemen of cashen wordt dat omgerekend in echt geld. Hierdoor wordt een inflatiecorrectie ingebouwd. Eventuele bevoordelingen of benadelingen van partijen kunnen worden voorkomen door de wettelijke omrekenfactor bij het aankopen van stukjes reserve juist in the stellen.

[317070]

Jaarlijks komen enige duizenden mensen in de problemen door dat ze de hypotheek niet meer kunnen betalen.

(...)

De bank heeft het voordeel dat de lopende bron van inkomsten niet geheel wegvalt( in plaats van rente krijgen ze nu huur) en dat ze een goede kans heeft de woning binnen niet te lange tijd alsnog met winst weer te verkopen.

Dus je verwacht dat mensen die hun hypotheek niet meer kunnen kunnen betalen, wel nog huur gaan kunnen betalen?

Ook voor de duidelijkheid: gaat dit over Nederland of België?

[shimmy]

Let wel, dan zou als de hypotheekschuld hoger is dus ook meer moeten worden geboden dan die 90%

Van het hele idee lijkt me dit nog wel het deel met de grootste averechtse werking. Je motiveert mensen dan ten eerste tot het afsluiten van een hypotheek zo dicht mogelijk bij de top-hypotheek. Ten tweede geeft het weer een nieuwe rede om schulden niet al te snel af te willen lossen.

Verstrekkers van hypotheken zullen hier ook denk ik helemaal niet op te zitten wachten. Hun geld komt nu vast te zitten in onrendabel vastgoed. Zoals 317070 al zegt, de huur die ze kunnen vragen zal altijd lager komen te liggen dan de vroegere hypotheeklast. Verder zullen ze zelfs geen hypotheken meer willen verstrekken in regio's (of tijden) waar ze een waardedaling verwachten.

[sarek]

Dus je verwacht dat mensen die hun hypotheek niet meer kunnen kunnen betalen, wel nog huur gaan kunnen betalen?

Ook voor de duidelijkheid: gaat dit over Nederland of België?

Het gaat over NL.

Het is natuurlijk niet gegarandeerd dat die mensen hun huur dan wel kunnen betalen al zal deze bij een nog niet te lang lopende bewoning waarschijnlijk lager zijn dan de hypotheek.

Het geeft ze alleen een extra kans, zeker als er uit de regeling een(klein) voordelig saldo overblijft.

[sarek]

Van het hele idee lijkt me dit nog wel het deel met de grootste averechtse werking. Je motiveert mensen dan ten eerste tot het afsluiten van een hypotheek zo dicht mogelijk bij de top-hypotheek. Ten tweede geeft het weer een nieuwe rede om schulden niet al te snel af te willen lossen.

Verstrekkers van hypotheken zullen hier ook denk ik helemaal niet op te zitten wachten. Hun geld komt nu vast te zitten in onrendabel vastgoed. Zoals 317070 al zegt, de huur die ze kunnen vragen zal altijd lager komen te liggen dan de vroegere hypotheeklast. Verder zullen ze zelfs geen hypotheken meer willen verstrekken in regio's (of tijden) waar ze een waardedaling verwachten.

En je motiveert banken om dat nu juist niet toe te staan omdat ze dan zelf weten dat ze risico's gaan lopen. Er worden al veel te veel tophypotheken afgesloten en het wordt tijd dat ook de bank daarvan de risico's gepresenteerd krijgt.

En denk je nu echt dat mensen hoge hypotheken gaan nemen omdat ze er beter afkomen als het fout gaat. Je gaat toch niet vooruit plannen voor het ergste geval. Je koopt om te wonen.

Bovendien krijg je niet de marktwaarde maar het bedrag dat de wet zal bepalen. Dat kan best een eind lager zijn, zolang het maar voldoende is om de hypotheek te dekken.

Ik heb deze regeling ook niet bedoeld om de banken blij te maken. De woningbezitter is in deze de zwakkere partij die door hetzij stommiteit hetzij dom ongeluk in de problemen kan komen.

En op den duur zal een hausse van gedwongen verkopen ook de huizenprijzen doen inzakken.

De bank mag best een kleine beloning hiervoor krijgen door vast te leggen dat ze niet de waarde in het economisch verkeer hoeven te betalen, doch een prijs die in de meeste gevallen iets lager ligt.

Zoals het nu is bestaat er een disproportionele straf op het in gebreke blijven van de hypotheektermijnen. Een hypotheek loopt vaak 30 jaar en als iemand een jaar(of vaak zelfs minder) achter loopt dan verliest men in een keer vrijwel alles. Ik heb executiewaarden gezien van 30% onder de marktprijs zodat mensen soms 50.000 aan restschuld overhielden en geen huis meer hadden.

En laat ik het ook zo eens stellen. De bank loopt pas echt nadeel op met deze regeling als de hypotheek dicht tegen de 100% van de woningwaarde aan loopt. Want dan moeten ze een hoge prijs betalen.

En een bankmanager die toestaat dat een hypotheek over de 100% van de woningwaarde heen loopt is wat mij betreft onverantwoord bezig. Dat mogen ze zich ook we eens realiseren.

[Ger]

Klopt wel, maar de bank schiet er dan niets mee op. Sterker nog: de bank blijft met een groter risico zitten, en daar zitten ze natuurlijk niet op te wachten.

Tuurlijk, voor de huizenbezitters is het erg prettig, maar je moet bij zo'n verandering wel beide kanten voor ogen houden.

[sarek]

Ter verduidelijking een voorbeeld van een mogelijk algorithme om de prijs te bepalen:

De te betalen prijs is het gemiddelde tussen de overblijvende hypotheekschuld en de WOZ waarde.

Met dien verstande:

Ondergrens 1 is de overblijvende hypotheekschuld

Ondergrens 2 is 80% van de WOZ waarde.

Natuurlijk is het aan de wetgever om het beste percentage te bepalen. Misschien zelfs wel een percentage dat over de looptijd in maximaal 30 jaar daalt van 100% tot nul.

Dus:

voorbeeld 1, WOZ 250k. Hypotheek 200k. De prijs wordt 225k

voorbeeld 2, WOZ 250k, Hypotheek 260k. De prijs wordt 260k

voorbeeld 3, WOZ 250k, Hypotheek 130k. De prijs wordt 200k(80% woz)

[Ger]

Het is allemaal goed bedacht, maar zoals ik in mijn vorige bericht al zei moet je rekening houden met de belangen van beide partijen. Jij lijkt met dit voorstel het belang van de banken uit het oog te verliezen. Je maakt van de banken nu zowel bank, als vastgoedhandelaar als verhuurmaatschappij. Voor alledrie die rollen zijn bepaalde eisen wettelijk vastgelegd waar je aan moet voldoen. Zo zal de bank als verhuurmaatschappij bijvoorbeeld ook verantwoordelijk zijn voor een deel van het onderhoud, waarvoor dus ook weer het een en ander geregeld moet worden. Ook zal er expertise in huis gehaald moeten worden, etc. Dat kost allemaal geld. Als een bank met zoiets geconfronteerd wordt, zal dat enorm veel complicaties met zich meebrengen waar ze niet op zitten te wachten. Vooral ook omdat het totaal buiten hun core-business valt.

Als je zo'n systeem instelt kun je dat denk ik beter bij een organisatie als NHG onderbrengen ipv het bankwezen. Verder lijkt het me ook zéker nuttig om voor een dergelijke regeling een maximale termijn vast te leggen, waarbij de huizenbezitter (bijvoorbeeld binnen 3 of 5 jaar) de woning moet terugkopen of verlaten. Op die manier hou je ook een stok achter de deur om een dergelijke situatie niet eindeloos voort te laten duren en stimuleer je minder de risico-hypotheek (zoals Shimmy terecht opmerkte).

[shimmy]

Ik heb deze regeling ook niet bedoeld om de banken blij te maken. De woningbezitter is in deze de zwakkere partij die door hetzij stommiteit hetzij dom ongeluk in de problemen kan komen.

Maar je begrijpt toch wel dat als banken om wat voor reden dan ook meer kosten en lasten gaan maken ze gewoon hun opslag verhogen? En als ze om wat voor reden dan ook hun risico's gaan lopen ze in bepaalde regio's geen hypotheken meer willen verstrekken tegen de landelijk gemiddelde prijzen. Ze moeten nu immers zelf per regio gaan speculeren op prijs stijgingen/dalingen van vastgoed.