Is mondeling akkoord rechtskrachtig?

[dekeus]

Hallo, ik ben Jan en heb een prangende vraag.

Heb een koopovereenkomst getekend met ontbindende voorwaarde (financiering)

Op één juni kon koop ontbonden worden.

Op die datum had ik toezegging van de bank maar er moest nog getaxeerd worden.

Op 1 juni de verkopende partij aangegeven dat de offerte van de bank in orde is maar dat de taxatie nog plaats moet vinden.

Dit werd goed bevonden met de woorden ; dan wacht ik wel af en ik hoor nog wel.

Later is dit gesprek bevestigd door een aanzegbrief van de verkoper.

In een briefwisseling tussen de advocaten word gesteld; cliënt heeft meer tijd gekregen om een en ander te regelen maar de termijn niet verlengd.

is nu een rechtszaak en sta voor het dilemma een schikking ondergaan of doorprocederen met als risico een hogere boete.

hoe mag of moet ik dit vertalen, wie kan mij hier helderheid over geven.

[317070]

hoe mag of moet ik dit vertalen, wie kan mij hier helderheid over geven.

Nu ben je wel heel erg vaag. Over wat gaat het? Wordt er tegen je geprocedeerd omdat je het uiteindelijk niet kocht, of procedeer je omdat je het toch wil kopen?

[dekeus]

Nu ben je wel heel erg vaag. Over wat gaat het? Wordt er tegen je geprocedeerd omdat je het uiteindelijk niet kocht, of procedeer je omdat je het toch wil kopen?

Ik heb niet kunnen kopen omdat de bank de financiering af liet ketsen op de taxatie.

Heb vandaag trouwens gehoord dat door procederen geen optie meer is, dus is mijn hulpvraag achterhaald.

Toch zou ik graag willen horen of mijn mondelinge mededeling in het koopproces rechtskracht heeft zoals ik verteld heb.

[Bart]

Heeft de taxatie plaatsgevonden en zo nee,waarom niet?

[dekeus]

Heeft de taxatie plaatsgevonden en zo nee,waarom niet?

Taxatie heeft na 1 juni plaatsgevonden, edoch de kern draait zich om die eerste juni.

Zijn mondelinge afspraken tussen koper en verkoper ook rechtskrachtig?

[Bart]

Je bent veel te vaag. Waar gaat de rechtszaak bijvoorbeeld over?

Mondelinge afspraken zijn rechtsgeldig, maar moeten wel bewezen kunnen worden door degene die zich daarop beroept, en dat is best lastig. Je hebt nergens aangegeven hoeveel meer tijd je hebt gekregen, noch of jij de overeenkomst voor of na deze tijd hebt willen breken.

Belangrijk is of jij aan de ontbindende voorwaarden hebt voldaan om de koopovereenkomst rechtsgeldig te kunnen ontbinden. Daar heb je veel te weinig informatie voor gegeven.

[dekeus]

Je bent veel te vaag. Waar gaat de rechtszaak bijvoorbeeld over?

Mondelinge afspraken zijn rechtsgeldig, maar moeten wel bewezen kunnen worden door degene die zich daarop beroept, en dat is best lastig. Je hebt nergens aangegeven hoeveel meer tijd je hebt gekregen, noch of jij de overeenkomst voor of na deze tijd hebt willen breken.

Belangrijk is of jij aan de ontbindende voorwaarden hebt voldaan om de koopovereenkomst rechtsgeldig te kunnen ontbinden. Daar heb je veel te weinig informatie voor gegeven.

Sorry, het ging om de koop van een huisje, ik zal proberen het beeld iets helderder te schetsen.

ik had de koop kunnen ontbinden op 1 juni.

Op 1 juni had ik de verkoper aangegeven dat het financiële gedeelte van mijn kant groen licht kreeg van de bank.

De verkoper had geen bezwaar om iets langer te wachten en de taxatie af te wachten om de koop daarna af te ronden.

Mijn veronderstelling was dat ik nu een verlenging van tijd had gekregen om de totale financiering rond te krijgen,

toen na taxatie de bank afzag van een hypotheek ( 30 juni ) wilde de verkoper zich beroepen op de ontbindende voorwaarde die ik op 1juni in had kunnen roepen. Ik had dus niet meer tijd gekregen.

In een brief tussen onze advocaten kwam de zin voor, en dat is dan van de advocaat van de andere partij: cliënte heeft uw cliënt meer tijd gegeven om een en ander te regelen maar niet de termijn verlengd.

Hoe lees jij deze zin? Heeft dit bewijskracht?

Het is misschien een juristen truc maar het kwartje valt nog niet helemaal bij mij.

[Bart]

Juridisch taalgeneuzel ga ik mij niet aan wagen, dat is iets voor advocaten.

Je zegt dat eerst het financiele gedeelte rond was, en vervolgens toch niet. De verkoper kan in de veronderstelling zijn geweest dat enkel papierwerk afgerond diende te worden, niet het rond krijgen van de volledige financiering.

Je zult hoe dan ook met de verkoper om de tafel moeten om een oplossing te vinden. Hij zal zich moeten realizeren dat jij niet de financien hebt om het huis te kopen. Jij moet je realizeren dat de verkoper verwacht had het huis verkocht te hebben en door deze terugval mogelijk (financiele) schade heeft geleden.

[Marko]

Naar mijn mening is

cliënte heeft uw cliënt meer tijd gegeven om een en ander te regelen maar niet de termijn verlengd.

geen juridisch taalgeneuzel, maar gewoon krom Nederlands. Iets wat ik wel vaker zie in juridische correspondentie en waar ik me bijzonder aan stoor. Je zou moeten kunnen verwachten dat hetgene dat wordt opgesteld helder, eenduidig en juridisch onderbouwd is. Dat is de rol van de advocaat, anders kun je net zo goed zelf een briefje typen.

Van heldere taal en een eenduidige formulering is hier geen sprake, en van een juridische onderbouwing evenmin. Het komt op mij meer over als een vrijwel letterlijke weergave van de woorden van de "cliënte".

Maar goed, inhoudelijk:

Ik denk dat je niet sterk staat. Jij had tot 1 juni de tijd om het contract te ontbinden, onder bepaalde voorwaarden. Dat heb je niet gedaan. Van wat ik begrijp heeft de verkoopster je ook niet expliciet een nieuwe uiterste datum geboden waarop je het contract alsnog kon ontbinden. En verder heb jij de indruk gewekt dat daar ook geen sprake meer van zou zijn.

Dat spreekt allemaal niet in je voordeel. Tegelijkertijd is het natuurlijk wel een vreemde zaak om iemand wel uitstel te verlenen, maar alleen voor het geval dat het antwoord "ja" is. Dan kun je net zo goed geen uitstel verlenen. Maar goed, een vreemde zaak is niet per definitie onrechtmatig.

[dekeus]

Juridisch taalgeneuzel ga ik mij niet aan wagen, dat is iets voor advocaten.

Je zegt dat eerst het financiele gedeelte rond was, en vervolgens toch niet. De verkoper kan in de veronderstelling zijn geweest dat enkel papierwerk afgerond diende te worden, niet het rond krijgen van de volledige financiering.

Je zult hoe dan ook met de verkoper om de tafel moeten om een oplossing te vinden. Hij zal zich moeten realizeren dat jij niet de financien hebt om het huis te kopen. Jij moet je realizeren dat de verkoper verwacht had het huis verkocht te hebben en door deze terugval mogelijk (financiele) schade heeft geleden.

Met het financiele gedeelte bedoel ik dat ik een offerte van de bank ondertekend heb om een bepaald bedrag te kunnen lenen mits de taxatie gunstig zou zijn.

Door het negatief resultaat van de taxatie ging de hypotheek niet door.

Ook bij de taxatie ging van alles mis maar is voor die 1 juni niet relevant

[dekeus]

Naar mijn mening is

geen juridisch taalgeneuzel, maar gewoon krom Nederlands. Iets wat ik wel vaker zie in juridische correspondentie en waar ik me bijzonder aan stoor. Je zou moeten kunnen verwachten dat hetgene dat wordt opgesteld helder, eenduidig en juridisch onderbouwd is. Dat is de rol van de advocaat, anders kun je net zo goed zelf een briefje typen.

Van heldere taal en een eenduidige formulering is hier geen sprake, en van een juridische onderbouwing evenmin. Het komt op mij meer over als een vrijwel letterlijke weergave van de woorden van de "cliënte".

Maar goed, inhoudelijk:

Ik denk dat je niet sterk staat. Jij had tot 1 juni de tijd om het contract te ontbinden, onder bepaalde voorwaarden. Dat heb je niet gedaan. Van wat ik begrijp heeft de verkoopster je ook niet expliciet een nieuwe uiterste datum geboden waarop je het contract alsnog kon ontbinden. En verder heb jij de indruk gewekt dat daar ook geen sprake meer van zou zijn.

Dat spreekt allemaal niet in je voordeel. Tegelijkertijd is het natuurlijk wel een vreemde zaak om iemand wel uitstel te verlenen, maar alleen voor het geval dat het antwoord "ja" is. Dan kun je net zo goed geen uitstel verlenen. Maar goed, een vreemde zaak is niet per definitie onrechtmatig.

Vooral dat laatste zit mij dwars, het vertrouwen dat in het koopproces leek te bestaan werd in een keer onderuit gehaald toen het resultaat niet welgevallig was.

Ik ben te naïef geweest om op de woorden van de verkoopster te vertrouwen.

En de laatste zin ; een vreemde zaak is niet per definitie onrechtmatig.

Vind maar eens een goede advocaat die hier nog garen van kan spinnen, de mijne hete zeker geen Anker en Anker.

Het proces is gelopen en zal mij voegen in de schikking.

Hetgeen jullie mij verteld hebben geeft mij iets meer vrede in deze.

Dank daarvoor.

[E.Desart]

Gewoon losse gedachten:

Ik vind de formulering vreemd.

Gewoonlijk, voor zover ik weet of in elk geval ervaring mee had, is de logische formule voor een dergelijk koopcontract:

"onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening"

Hier kan een datum instaan ter controle dat jij ook direct actie neemt in functie van een leningaanvraag. Het is nogal logisch dat jij zo'n onroerend goed niet zomaar onbeperkt kan blokkeren.

Je vertelt hier niet wanneer deze voorwaardelijke verkoopovereenkomst in feite afgesloten werd. Dus hoeveel tijd gaf de verkoper jou?

Verder vertel je dat de bank je een offerte toestuurde, wat zoals voorheen reeds gemeld niet echt over een leningaanvraag gaat, maar gewoon een standaardaanbieding van een bank, wat niet meer is dan een berekening die ze op minder dan een kwartier voor jou kunnen maken.

Het lijkt mij haast dat de echte leningaanvraag eerst gebeurde na een onderhandelingsfase met de bank (of meerdere?).

Moest dit een verkoopovereenkomst zijn onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening, waarbij jij ca onmiddellijk (redelijke termijn) actie nam voor een leningaanvraag (wat voor de bank in EERSTE instantie een schatting van de woning inhoud, eventueel ondersteund met andere borgen) kan ik mij voorstellen dat jij stevig in je schoenen zou staan voor de rechtbank, aangezien jij volslagen afhankelijk zou zijn van de tijd benodigd door de bank (door jou aan te tonen).

In dit geval voelt dit aan alsof jij die tijd benut hebt om eerst te gaan onderzoeken wat de beste aanbieding was en of jij dergelijke afbetaling wel aan zou kunnen.

Hetgeen jij kreeg van de bank is gewoon een simpele standaardberekening en voelt niet aan als een leningaanvraag.

Wat mij dan ook opvalt (indien ik dit juist bekeken heb) is dat jij geen datum van deze voorwaardelijke verkoopovereenkomst vermeld hebt, waar best een ruime tijd kan ingezeten hebben om met meer af te komen dan een simpele standaardberekening van één bank.

Gewoonlijk zijn dit zaken die bekeken zijn (maandelijkse draagkracht) vooraleer een dergelijke verkoopovereenkomst aangegaan wordt, en is het een kwestie voor de bank of dat zij voldoende borgen bij jou weten of accepteren.

Afhankelijk van het volledige verhaal schat ik jouw kansen voor een rechtbank verschillend in.

[flatulentia]

ik kreeg begin april 2011 telefonisch verzoek om mijn chalet te mogen kopen. Graag zei ik. Diegene ging in april weer terug naar amerika, om daar haar huis te verkopen en met wat overbleef zou het volgens haar bank geen probleem zijn om een lening te krijgen. Wel wilde ze het alvast huren, daar ze de zekerheid had dat ik het niet aan een ander verkocht EN ze gelijk een verblijfplaats had in Nederland. In mei van dit jaar een standaard huurkontract laten printen door een erkend makelaar voor 12 maanden.Alleen vergeten het aanhangsel ivm met koop er bij te laten printen. Dit kontrakt is ondertkend door de gemachtigde van bewuste mevrouw, die was haar zaken in amerika af aan het handelen en zou eind juni terugkomen. Met gemachtigde gesproken over missen aanhangsel. Moet ik dit nog laten afdrukken.Nou we kunnen dit ook mondeling bespreken is in nederland ook bindend. Dus besproken, dat als bewuste mevrouw uit amerika kwam en dan nog wat tijd nodig zou hebben om het koopkontrakt, notaris e.d de kosten van huur per 1-6-2011 in mindering zou brengen op koopprijs.De dame zou eind juni terug zijn, werd toen eind juli en uiteindelijk pas 14 augustus. Nu bleek dat ze in amerika behoorlijk de boel verkoeid had door schulden(haar gemachtigde heeft haarringend geaviseerd die eerst te betalen ivm in beslagname van koophuis)en het er gewoon op aan heeft laten komen,om niet te betalen. Gevolg huis werd geveild en ze kwam zonder geld terug. Dus kon ze NIET kopen.Daar ze te weinig eigen geld nu had. Ook had geen borg laten opnemen in kontrakt ivm koop, zou een beetje onzinnig zijn.

Ze zou gaan kijken of ze iets anders op het chaletpark kan kopen.Dit lukt dus ook niet en nu ziet ze van alle koop zo wiezo af.Door financiele problemen ben ik gedwongen om zelf weer gebruik te gaan maken van mijn chalet, voor 10 maanden.Dus geef ik aan dat ik per 1-12-2011 weer in mijn chalet wilt, daar zij heeft aangegeven NIETS te kopen. Helemaal daar ik in juli een koper had, die ik teleur moest stellen ivm de mevrouw in Amerika. Zij heeft ook niets vanuit Amerika laten horen, dat ze verlies had geleden op haar huis daar.Dat is jouw probleem zei ze.

Nu weigerd zij akkoord te gaan met de datum van 1-12-2011, hoewel haar gemachtigde met mij de aanvullende afspraken heeft gemaakt en zij dit ook toegeeft. Ook staat er in het kontrakt dat zij 2 maanden opzegtermijn heeft, dit is een standaard clausule en deze voor haar ook niet zou gelden ivm aankoop van mijn chalet.Dus dit kontrakt was

gewoon een formaliteit.

De gemachtigde van deze mevrouw, dit alles vastgelegd bij notaris ivm lichte hersenbeschadiging van aspirant koper,

geeft toe dat wij mondelinge afspraken hebben gemaakt over de koop, maar de bewuste huurder maakt nu misbruik van de situatie . zij is erg traaag, laks en lui volgens gemachtigde , dat is haar karakter en doet erg weinig om wat anders te zoeken.De reden voor kontrakt bestaat niet meer,haar keuze.hoe sterk sta ik hierin

[Bart]

Een lang verhaal met, helaas, veel onnodige details en spelfouten. Maar dat terzijde.

Wat ik begrijp is dat er begin mei (welke datum staat er in het huurcontract?) een huurcontract voor 12 maanden is opgesteld en door beide partijen is getekend. Mondeling is afgesproken dat de tegenpartij de intentie had om het Chalet te kopen en dat bij koop, eventueel betaalde huur na 1-6-2011 verrekend zou worden met de verkoopprijs.

De tegenpartij ziet nu af van de koop. Dit doet echter niets af aan het huurcontract. De tegenpartij kan dus het Chalet t/m mei 2012 huren. Tenzij er specifiek iets in het huurcontract staat waarin de verhuurder het contract kan opzeggen, sta je niet sterk.

Uitzondering is als de huurder niet voldoet aan de eisen zoals gesteld in het huurcontract, zoals het betalen van huur en huisregels.

Je wilt 1 december in je (verhuurde) Chalet. Wat had je gedaan als het Chalet wel verkocht was?

[E.Desart]

Dit lijkt mij niet in dit, maar een eigen topic te behoren.

Dit lijkt mij tevens een complex verhaal:

Inzake mondelinge overeenkomst:

http://zakelijk.infonu.nl/juridisch/53013-...f-contract.html

Inzake een woning ligt één en ander dubbel (zie link)

Feit blijft dat een mondelinge overeenkomst behoorlijk zwak kan zijn als je deze niet kan bewijzen. Al die achtergrond is misschien wel nuttige info, maar doet eigenlijk weinig ter zake.

1) Kan jij bewijzen dat er een koopovereenkomst bestond? En in hoever accepteert een rechter dit als een overeenkomst?

Mondelinge (ver)koop woning

Wanneer men de woning mondeling heeft verkocht, kan men zich dan hieraan weer onttrekken? De antwoorden zijn een beetje dubbel. Enerzijds is er namelijk de wet artikel 7:2 lid 1 en 2 uit het Burgerlijk Wetboek. Deze is op 1 september 2003 tot stand gekomen. Deze wet zegt duidelijk dat de koop van een woning pas geldig is wanneer deze schriftelijk is vastgelegd.

<knip>

Volgens de minister zijn de partijen die de koop van de woning mondeling zijn aangegaan, echter ook al gebonden aan een koopovereenkomst. Echter is dit weer in strijd met de schriftelijke overeenkomst.

Geef toe dat het niet bestaan hier van een schriftelijke bevestiging hier behoorlijke vraagtekens oproept, en in zover je dit al zou kunnen aantonen, dat deze ganse zaak eerder klinkt als een voorwaardelijke intentieverklaring eerder dan een mondelinge verkoop.

Al wat zij/hij aan jou heeft toegegeven doet weinig ter zake. Belangrijk zijn hun woorden voor de rechtbank en wat jij kan aantonen.

Het enige dat jij blijkbaar reëel in handen hebt is een verhuursovereenkomst, waar jij de huurder kan aan houden.

Als jij toch denkt al deze woorden te kunnen gebruiken, kan je een zakelijke aangetekende brief sturen waarin jij al deze/hun woorden bevestigt.

Als zij hier niet op reageren binnen een redelijke termijn, een aangetekende herinnering sturen waar je de originele brief nogmaals als bijlage bijvoegt (met duidelijke vermelding van deze bijlage in de herinnering zelf).

Op deze wijze dwing jij de huurster tot enige reactie, waarbij een niet reageren een ondersteuning is van je verhaal.

Tegelijkertijd geeft een simpele ontkenning, of uit de lucht vallen van haar jou ook een duidelijke beeld van haar toekomstige houding bij een eventueel conflict voor de rechtbank.